Cách tính lãi suất vay ngân hàng nhanh và chính xác

1. Cách tính lãi suất vay ngân hàng

Thông thường, có 2 loại lãi suất vay ngân hàng là lãi suất vay cố định và lãi suất vay thả nổi:

• Lãi suất vay cố định thì ít rủi ro hơn vì bạn có thể dễ dàng tính được tiền lãi phải trả.

• Lãi suất vay thả nổi thì rủi ro cao hơn vì tiền lãi phải trả thường xuyên biến động theo thị trường.

Nhìn chung, bạn nên chọn lãi suất vay cố định để dễ dàng dự tính việc trả lãi. Việc chọn lãi suất vay thả nổi chỉ phù hợp khi bạn chắc chắn lãi vay có xu hướng giảm trong tương lai.

Để ước tính 2 loại lãi suất trên, bạn có thể tham khảo các công thức sau:

1.1. Lãi suất cố định

Công thức tính lãi suất:

Tiền lãi = Số tiền vay x lãi suất (%/năm) x số ngày thực vay/360

1.2. Lãi suất thả nổi

Công thức tính lãi suất:

Tiền lãi phải trả hàng tháng = Số tiền vay x mức lãi suất 1 (%/năm) x số ngày thực vay/360 + Số tiền vay x mức lãi suất 2 (%/năm) x số ngày thực vay/360

2. Lãi suất vay mua nhà thấp nhất hiện nay

Thông thường, vay mua nhà từ các ngân hàng liên kết với dự án sẽ cho bạn mức lãi suất ưu đãi nhất.

Chỉ trong trường hợp không có ngân hàng liên kết, bạn mới nên vay ngân hàng ngoài. Trong trường hợp đó, Standard Chartered đang là lựa chọn tốt nhất cho bạn với lãi suất năm đầu tiên là 6.45% và lãi suất các năm tiếp theo là 9.5 – 11%.

Tuy nhiên, nếu thiếu giấy tờ để chứng minh tài chính, bạn cần tham khảo kỹ thủ tục vay trước khi lựa chọn. Vì các ngân hàng nước ngoài thường không linh hoạt về thủ tục như các ngân hàng trong nước.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thông tin về 6 ngân hàng có lãi suất vay mua nhà thấp nhất hiện nay trong bảng dưới đây:

*** Bảng lãi suất trên chỉ mang tính tham khảo trong thời điểm dịch COVID-19 nửa cuối năm 2020. Thông thường, lãi suất cho vay sẽ chênh lên từ 0.2-0.3%. Để cập nhật lãi suất cho vay chính xác nhất, hãy vào website chính thức của các ngân hàng.

3. Nên vay mua nhà như thế nào?

Tham khảo các luồng thông tin nhỏ lẻ và rời rạc trên mạng, bạn khó có thể lựa chọn sản phẩm vay phù hợp nhất. Vì vậy, hãy tham khảo 6 bước cốt lõi dưới đây để bạn có thể tự xây dựng cho mình một kế hoạch vay mua nhà hiệu quả nhất:

Bước 1: Chọn vay thế chấp thay vì vay tín chấp khi vay mua nhà

Với mục đích đầu tư bất động sản, bạn nên lựa chọn vay thế chấp thay vì vay tín chấp bởi hình thức vay này có ưu thế cả về hạn mức vay, thời hạn vay và lãi suất vay.

• Về hạn mức vay:

Vay thế chấp có thể cho bạn vay lên tới 70 – 80%** giá trị tài sản đảm bảo. Trong khi vay tín chấp chỉ cho bạn vay tối đa khoảng 10 tháng thu nhập thực tế và thường không được vượt quá 300,000,000 VND**.

** Các số liệu chỉ mang tính tham khảo trong tháng 12/2020. Để cập nhật hạn mức vay mới nhất, bạn vui lòng truy cập trực tiếp website của các ngân hàng.

• Về thời hạn cho vay:

Vay thế chấp có thể cho bạn thời hạn lên tới 20 – 30 năm trong khi vay tín chấp chỉ cho bạn thời hạn từ 6 tháng tới 5 năm. Như vậy, bạn có thể thư thả hơn khi trả tiền vay thế chấp nhưng phải cực kỳ gấp rút khi vay tín chấp và phải trả rất nhiều trong từng đợt thanh toán tín chấp.

• Về lãi suất vay mua nhà:

Vay thế chấp thường có lãi suất thấp hơn hẳn vay tín chấp. Ví dụ, ở ngân hàng Techcombank, lãi suất vay thế chấp vào khoảng 8.29%/năm mà lãi suất vay tín chấp lên tới 18%/năm.**

** Các số liệu chỉ mang tính tham khảo trong tháng 12/2020. Để cập nhật hạn mức vay mới nhất, bạn vui lòng truy cập trực tiếp website của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, nếu mua nhà (nhất là chung cư) có pháp lý rõ ràng, bạn thường được hưởng các gói vay thế chấp cực kỳ ưu đãi từ các ngân hàng liên kết. Bạn sẽ có lợi về cả lãi suất vay và thủ tục vay.

Vì vậy, khi mua nhà, đặc biệt là các dự án chung cư, bạn nên nghiên cứu các ngân hàng liên kết với dự án trước tiên.

Bước 2: Xác định thời điểm thích hợp để vay mua nhà

Không phải cứ khi ngân hàng cung cấp lãi suất hấp dẫn hay thị trường bất động sản nhộn nhịp là bạn sẽ đi vay mua nhà ngay. Bạn chỉ nên vay mua nhà khi bạn có một số vốn đảm bảo cho quá trình vay diễn ra suôn sẻ.

Tốt nhất, bạn chỉ nên bắt đầu vay mua nhà khi bạn cầm trong tay số tiền bằng 30 – 40% giá trị ngôi nhà. Bởi vì, với vay thế chấp, các ngân hàng thường chỉ cung cấp mức vay tối đa là 70 – 80% giá trị tài sản đảm bảo.

Hơn nữa, đó cũng là con số an toàn để bạn có thể trả được lãi suất ngân hàng nếu có biến động lãi suất trong vòng 6 – 12 tháng tới.

Bước 3: Nên vay mua nhà tối đa 30% giá trị tài sản muốn mua

Ngưỡng vay ngân hàng an toàn thường không quá 50% giá trị tài sản muốn mua. Ngưỡng vay tốt nhất là khoảng 30% trở xuống để bạn vẫn dư dả tiền sinh hoạt và có khả năng ứng biến với các thay đổi của lãi suất.

Để xác định chính xác hơn ngưỡng vay của mình, bạn cần ước lượng lại 3 khoản sau:

• Khoản 1 – Khả năng tài chính: Khoản này bao gồm số tiền tiết kiệm mà người vay đang có, thu nhập hàng tháng của người vay sau khi trừ đi toàn bộ chi phí sinh hoạt trong tháng.

• Khoản 2 – Khả năng xin hỗ trợ tài chính: Đây là phần vay không lấy lãi hoặc áp dụng mức lãi suất bằng hoặc thấp hơn so với lãi suất của ngân hàng từ người thân và gia đình.

• Khoản 3 – Khả năng trả nợ: Để ước lượng phần này, người vay cần tính ra số tiền cần trả hàng tháng, các chi phí có thể phát sinh và thường xuyên cập nhật các biến động về lãi suất.

Sau khi ước lượng, nếu khoản 1 + khoản 2 > khoản 3 thì bạn mới nên đi vay mua nhà. Nhưng yếu tố tiên quyết vẫn là chỉ vay ngân hàng tối đa 30% giá trị tài sản muốn mua.

Bước 4: Nên vay mua nhà dài hạn và trả nợ trước hạn

Vay thời gian dài và cố gắng trả nợ trước hạn vay là lựa chọn khôn ngoan nhất khi vay mua nhà dù làm như vậy bạn sẽ phải chịu thêm chi phí trả nợ trước hạn.

Lý do là bởi hiện nay, nhiều ngân hàng đang tung ra gói vay ưu đãi như người vay chỉ mất phí phạt 1% trong năm đầu tiên, 0.5% trong những năm tiếp theo, và miễn phí phạt ngay từ năm thứ 5. Vì vậy, nếu bạn tất toán từ năm thứ 5, bạn vừa không mất phí trả nợ trước hạn mà vừa không phải tiếp tục gánh lãi.

Còn kể cả khi ngân hàng không miễn phí phạt cho bạn, thường phí trả nợ trước hạn chỉ rơi vào khoảng 2 – 4%**. Như vậy, nếu tính ra lãi phải trả lớn hơn phí trả nợ trước hạn thì bạn nên tất toán càng sớm càng tốt.

** Các số liệu chỉ mang tính tham khảo trong tháng 12/2020. Để cập nhật hạn mức vay mới nhất, bạn vui lòng truy cập trực tiếp website của các ngân hàng.

Bước 5: Chọn ngân hàng liên kết với dự án hoặc ngân hàng có lãi suất thấp để vay mua nhà

Để giảm thiểu chi phí đầu tư bất động sản, bạn nên lựa chọn ngân hàng có lãi suất vay mua nhà thấp nhất.

Như đã nói ở trên, bạn nên lựa chọn ngân hàng liên kết với dự án để hưởng lãi suất ưu đãi nhất. Chỉ khi không có ngân hàng liên kết, bạn mới nên lựa chọn ngân hàng ngoài như Standard Chartered.

Tuy nhiên, trong quá trình cân nhắc lãi suất, bạn cũng nên cân nhắc các chi phí phát sinh để tránh trường hợp chi phí đó còn cao hơn lãi phải trả. Một số chi phí phát sinh phổ biến bao gồm:

• Phí thẩm định tài sản thế chấp: là phí thu bởi ngân hàng hoặc bởi Công ty thẩm định độc lập.

• Phí công chứng: là phí thu bởi phòng công chứng hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chứng thực tài sản thế chấp.

• Phí giao dịch đảm bảo: là phí thu bởi phòng Tài nguyên môi trường để khai báo và đăng ký tài sản đã thế chấp tại ngân hàng.

• Phí bảo hiểm: là phí thu bởi ngân hàng, phòng ngừa các tai nạn phát sinh với tài sản thế chấp.

• Phí trả nợ trước hạn: là phí thu bởi ngân hàng khi khách hàng thanh toán trước hạn một phần hoặc toàn bộ khoản vay. Thông thường phí trả nợ trước hạn được tính bằng phần trăm (%) số tiền trả nợ trước hạn.

• Phí trả nợ trễ hạn: là phí thu bởi ngân hàng khi khách hàng chậm thanh toán nợ vay.

Bước 6: Chọn hình thức trả lãi theo dư nợ giảm dần khi vay mua nhà

Trong 2 cách tính lãi suất vay mua nhà, bạn thường nên chọn trả lãi theo dư nợ giảm dần vì dù lãi suất tính trên dư nợ ban đầu thường thấp hơn dư nợ giảm dần nhưng đôi khi tổng khoản tiền trả theo dư nợ ban đầu lại lớn hơn dư nợ giảm dần.

Do đó, khi vay, tốt nhất bạn nên yêu cầu nhân viên ngân hàng tư vấn rõ xem trường hợp của mình nên áp dụng cách tính lãi nào để có lợi nhất. Hoặc bạn có thể sử dụng bảng tính số tiền phải trả hàng tháng dưới đây để để tự cân đối trước: