Officetel là gì? Có nên đầu tư Officetel?

1. Officetel là gì? Có nên đầu tư vào Officetel?

1.1. Officetel là gì?

Officetel là từ ghép của từ office (văn phòng) và hotel (khách sạn). Đây là mô hình căn hộ đa năng, vừa để ở vừa để làm văn phòng. Ra đời ở Hàn Quốc từ lâu nhưng phải tới năm 2015, Officetel mới bắt đầu nở rộ ở Việt Nam.

Mô hình Officetel của Novaland

Với diện tích nhỏ gọn từ 30 – 50m2 và giá thuê vừa phải từ 10,000,000 VNĐ, Officetel nhanh chóng thu hút nhiều khách thuê là các công ty khởi nghiệp và các công ty quy mô nhỏ. Vì vậy, ngày càng nhiều người muốn đầu tư Officetel cho thuê trong các năm gần đây.

1.2. Ưu điểm và nhược điểm của Officetel

1.3. Có nên đầu tư vào Officetel không?

Mặc dù thị trường Officetel bị ảnh hưởng khá nhiều trong thời kỳ COVID-19 nhưng các nhà đầu tư vẫn có thể sinh lời với Officetel hạng B tại thành phố Hồ Chí Minh nếu biết kiểm tra kỹ càng giấy tờ và chủ đầu tư.

Chi tiết hơn, cùng phân tích về khả năng sinh lời và tính pháp lý của Officetel trong 2 phần dưới đây:

Khả năng sinh lời của Officetel hiện nay

Officetel nằm trong phân khúc bất động sản văn phòng nên thị trường Officetel bị chi phối khá nhiều bởi xu hướng chung của phân khúc này.

Cụ thể, dựa vào báo cáo của CBRE về bất động sản văn phòng, có thể nói Officetel hạng B nói chung và Officetel hạng B ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là khoản đầu tư khả quan nhất trong thời gian tới.

Từ 2019 tới giờ, văn phòng hạng B là phân khúc tăng ổn định về cả giá thuê và thanh khoản. Riêng trong thời kỳ COVID-19, dù giảm thanh khoản theo xu hướng chung của thị trường bất động sản, văn phòng hạng B ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn tăng giá thuê tương đối ổn định.

Để có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường Officetel, cùng phân tích xu hướng bất động sản văn phòng hiện nay ở 2 thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Biểu đồ tình hình hoạt động của thị trường văn phòng thành phố Hà Nội trong quý 3/2020

Nguồn: Báo cáo quý 3/2020 của CBRE

Biểu đồ tình hình hoạt động của thị trường văn phòng thành phố Hồ Chí Minh trong quý 3/2020

Nguồn: Báo cáo quý 3/2020 của CBRE

Về giá thuê

Nhìn chung giá của các bất động sản văn phòng có xu hướng giảm từ đầu 2020 tới giờ. Duy chỉ có văn phòng hạng B ở thành phố Hồ Chí Minh là duy trì xu hướng tăng tới thời điểm này.

Ngoài ra, văn phòng hạng A ở thành phố Hà Nội có mức giá tăng đột ngột trong quý 3 nhưng các nhà đầu tư vẫn cần theo dõi thêm trước khi xuống tiền vì phân khúc này đã liên tục giảm giá trong 2 quý trước đó. Theo CBRE, việc tăng giá thuê có thể do ảnh hưởng của nguồn cung mới có giá chào thuê trội hơn nguồn cung cũ.

Về thanh khoản và nguồn cung

Nhìn chung phân khúc văn phòng cũng giảm thanh khoản theo xu hướng chung của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mức giảm thanh khoản của văn phòng hạng B không mạnh như văn phòng hạng A.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển mô hình Coworking Space trong thời gian gần đây cũng khiến cho thanh khoản của Officetel chậm lại. Cả hai thị trường thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội đều chưa xuất hiện nguồn cung mới trong các quý gần đây.

Tính pháp lý của Officetel

Trên thực tế, tính pháp lý của Officetel chưa được quy định rõ ràng là nơi lưu trú hay nơi làm việc. Vì vậy, Officetel chỉ có một vài đặc điểm pháp lý chính thức như sau:

• Thời hạn sử dụng: 50 năm

• Được phép đăng ký kinh doanh, lưu trú nhưng không được đăng ký hộ khẩu

• Được cấp Sổ hồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đàng hoàng.

Vì vậy, nếu lựa chọn được chủ đầu tư uy tín và kiểm tra giấy tờ cẩn thận, người đầu tư Officetel sẽ hạn chế hầu hết các rủi ro pháp lý.

2. Phương pháp đầu tư Officetel sinh lời cao

Để đầu tư Officetel cho thuê hiệu quả, bạn nên chú ý 6 yếu tố cốt lõi sau:

2.1. Nên đầu tư cho thuê Officetel thay vì lướt sóng

Các nhà đầu tư nên mua Officetel để cho thuê thay vì mua để lướt sóng vì khả năng tăng giá vốn của loại hình bất động sản này không cao bằng tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê ổn định. Chưa kể việc bán ra Officetel thường gặp nhiều khó khăn do nhiều người mua quan ngại về yếu tố pháp lý.

Cụ thể, trong nửa cuối năm 2020, tỷ suất lợi nhuận cho thuê hàng năm của Officetel ở thành phố Hồ Chí Minh rơi vào khoảng 11%. Đây là mức lợi nhuận tương đối tốt so với việc mua bán căn hộ chung cư bởi tỷ suất lợi nhuận hàng năm của căn hộ chung cư cũng chỉ vào khoảng 9 – 10%.

Và rõ ràng, nếu cẩn trọng về pháp lý, nhà đầu tư Officetel sẽ thu hồi nhiều lợi nhuận hơn hẳn so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Hiện nay, lãi suất gửi tiết kiệm có xu hướng giảm, cao nhất chỉ vào khoảng 7.3%.

** Các số liệu trên chỉ mang tính chất tham khảo vào thời điểm tháng 12/2020. Để có tính toán chính xác nhất khi đầu tư, vui lòng tham khảo website của các dự án và các ngân hàng.

2.2. Đầu tư Officetel ngay từ đợt mở bán đầu tiên

Về giai đoạn đầu tư, bạn nên mua Officetel từ đợt mở bán đầu tiên để hưởng nhiều ưu thế nhất:

Giá chào hàng thấp: Tương tự như căn hộ chung cư, Officetel thường có giá chào hàng trong đợt mở bán đầu thấp hơn giai đoạn hoàn thiện từ 15 – 20%

Các chương trình khuyến mãi: Mua từ đợt mở bán đầu tiên, bạn thường được hưởng nhiều chương trình khuyến mãi như chiết khấu giá, tặng quà.

Vị trí đẹp: Thời gian đầu chưa nhiều người mua, bạn sẽ có nhiều vị trí đẹp để lựa chọn và đảm bảo lợi nhuận, cũng như thanh khoản về sau.

2.3. Lựa chọn Officetel ở vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, nhiều tiện ích

Tương tự như các loại hình bất động sản khác, Officetel có khả năng sinh lời cao hay không phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của Officetel.

Nhất là để thu hút đối tượng thuê chính – các công ty khởi nghiệp, Officetel càng phải nằm ở vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi và nhiều tiện ích để tiện cho việc đi làm hàng ngày của các nhân viên.

Mô hình dự án Officetel The Lotus Center Ciputra Nam Thăng Long

Vì vậy, để chọn được Officetel với vị trí có khả năng sinh lời cao, bạn cần chú ý 3 tiêu chí sau:

Chọn khu dân cư đông đúc ở các nơi trung tâm: Bạn nên chọn những khu dân cư nhộn nhịp để đảm bảo tiềm năng phát triển và thanh khoản về sau. Để khảo sát mức độ nhộn nhịp của khu vực, bạn có thể đi 2 lần: trong giờ hành chính và thời điểm tan tầm từ 18h – 19h.

Trong giờ hành chính, bạn có thể trực tiếp thấy mức độ sôi động của các dự án văn phòng xung quanh. Còn vào thời điểm tan tầm, bạn có thể kiểm tra chính xác nhất mức độ sôi động của khu dân dư.

Chọn nơi giao thông thuận tiện, hạ tầng giao thông phát triển: Khách hàng chủ yếu của Officetel là các doanh nghiệp nhỏ, vì vậy, giao thông là yếu tố quan trọng để tăng tính thanh khoản cho Officetel. Tốt nhất, Officetel nên nằm ở trục đường to, ô tô dễ ra vào để tiện cho việc gửi xe, đi lại của các nhân viên.

Với tiện ích: Nên chọn các nơi có nhiều tiện ích như trung tâm thương mại, công viên, siêu thị. để đảm bảo khu vực đang phát triển và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

2.4. Lựa chọn dự án Officetel có chủ đầu tư uy tín và công suất cho thuê khả quan

Để đảm bảo lợi nhuận hàng năm và giảm thiểu rủi ro pháp lý khi đầu tư Officetel, nhà đầu tư nên lựa chọn dự án có chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành uy tín và công suất cho thuê tốt.

2.5. Kiểm tra pháp lý căn hộ Officetel

Yếu tố pháp lý là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyền cấp sổ hồng, quyền sở hữu Officetel và tính thanh khoản của Officetel bạn mua.

Vì vậy, bạn luôn cần kiểm tra kỹ càng các giấy tờ căn bản dưới đây để đảm bảo tính pháp lý của Officetel:

2.6. Chỉ vay ngân hàng khi có trong tay 30 – 40% giá trị Officetel

Tốt nhất, bạn chỉ nên bắt đầu vay mua Officetel khi bạn cầm trong tay số tiền bằng 30 – 40% giá trị Officetel.

Bởi các ngân hàng thường chỉ cho vay tối đa là 70 – 80% giá trị tài sản thế chấp. Ngoài ra, đó cũng là con số đảm bảo bạn sẽ trả được lãi suất ngân hàng nếu có biến động lãi suất trong vòng 6 – 12 tháng tới.

Nếu muốn giảm thiểu chi phí đầu tư Officetel, bạn nên lựa chọn ngân hàng liên kết với dự án. Chọn ngân hàng liên kết với dự án để hưởng lãi suất ưu đãi nhất và dễ dàng giải ngân ngay từ đợt mở bán đầu.

Nếu không có ngân hàng liên kết, bạn mới nên cân nhắc vay ngân hàng ngoài.

Nhưng tốt nhất, bạn nên xoay sở để tránh vay ngân hàng bởi nhiều khi lãi vay còn vượt quá tỷ suất đầu tư. Trong thời điểm hiện tại, Standard Chartered được coi là lựa chọn tốt nhất cho bạn mà lãi suất năm đầu đã là 6.45%, còn lãi suất các năm tiếp theo lên tới 9.5 – 11%.

Trong trường hợp bạn buộc phải vay ngân hàng, bạn có thể tham khảo 6 ngân hàng có lãi suất vay mua nhà thấp nhất hiện nay trong bảng dưới đây:

** Bảng lãi suất trên chỉ mang tính tham khảo trong thời điểm dịch COVID-19 nửa cuối năm 2020. Thông thường, lãi suất cho vay sẽ chênh lên từ 0.2 – 0.3%. Để cập nhật lãi suất cho vay chính xác nhất, hãy vào website chính thức của các ngân hàng.

Bên cạnh lãi suất cho vay, bạn nên cân nhắc các chi phí phát sinh. Một số chi phí phát sinh phổ biến bao gồm: Phí thẩm định tài sản thế chấp, Phí công chứng, Phí giao dịch đảm bảo, Phí bảo hiểm, Phí trả nợ trước hạn và Phí trả nợ trễ hạn. Để có hiểu rõ hơn các khoản phí, vui lòng tham khảo Hướng dẫn vay mua nhà hiệu quả.

3. Một số dự án Officetel tiêu biểu

3.1. Officetel The Lotus Center

Vị trí dự án: Mặt đường Võ Chí Công, đối diện đại siêu thị Lotte Mart

Diện tích xây dựng: 7,861.1 m2

Mật độ xây dựng: 40%

Tầng cao: 40 tầng

Tổng số căn Officetel: 3,395 căn

Tổng số tầng hầm: 5 tầng

Diện tích đỗ xe đạt được: 69,981 m2

3.2. Officetel The Sun Avenue

Vị trí: góc mặt tiền đường Mai Chí Thọ & Đồng Văn Cống, Phường An Phú, Quận 2, TP.HCM

Diện khu tích đất: 4.67 ha

Mật độ xây dựng: khối tháp 40%, khối đế 52%

Số lượng hầm để xe: 2 hầm – 50,000 m2 diện tích để xe

3.3. Officetel Luxcity

Vị trí: 528 Huỳnh Tấn Phát, Phường Bình Thuận, Quận 7, TP. HCM

Diện tích khu đất: 7,480.60 m2

Tầng cao: 14 tầng

Tổng số căn hộ Officetel: 96 căn

Tổng diện tích văn phòng cho thuê: 1696 m2