Evergrande – Quả bom nợ 300 tỷ USD phát nổ tới đâu & Lời khuyên cho nhà đầu tư

Nhờ bắt đúng xu hướng đô thị hóa kèm theo nhu cầu sở hữu nhà của người Trung Quốc và mức thu nhập gia tăng khi nền kinh tế mở cửa, việc thành lập Evergrande đã giúp Xu Yiajin viết nên câu chuyện “tỷ phú đi lên từ tay trắng” của mình (sinh ra trong nghèo khó, mồ côi mẹ từ 8 tháng tuổi và khởi nghiệp là công nhân ngành thép).

Tuy nhiên đến giữa năm 2021, tập đoàn bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc đã đúng trước nguy cơ vỡ nợ 300 tỷ và bờ vực của sự phá sản. Liệu chính phủ Trung Quốc có hỗ trợ tài chính không hay Evergrande sẽ phải gánh chịu khoản nợ khổng lồ này một mình, và việc Evergrande phá sản có tác động gì đến thị trường Việt Nam, hãy cùng Gomoney tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.

1. Evergrande – “Sự vĩ đại vĩnh hằng” của nhà tỷ phú xuất thân nghèo khó 

1.1 Khi vay nợ là bệ đỡ của vinh quang

Để xây dựng được một đế chế kinh doanh khổng lồ này, Evergrande là ông trùm vay nợ để thực hiện mục tiêu tăng trưởng tài sản thần tốc của mình.

Mô hình kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản nôm na là quá trình sử dụng đòn bẩy tài chính bằng cách đi vay tiền ngân hàng (hoặc trái phiếu) → gom quỹ đất (giá thấp) → phát triển thành bất động sản → bán với giá cao cho người mua nhà → thu lợi nhuận & trả nợ vay . Vòng quay từ tiền vay → đất → tiền lãi càng nhanh thì tốc độ tăng trưởng tài sản càng lớn.

Quan sát số liệu tăng trưởng tài sản của Evergrande, có thể thấy tốc độ tăng trưởng tài sản gia tăng mạnh vào giai đoạn 2015 – 2016 với tốc độ tăng trưởng tài sản lần lượt đạt 60% và 78%, còn nợ vay cũng tăng tương ứng 90% và 80% trong hai năm này. Đồng thời với đó, Evergrande nâng tỷ trọng đòn bẩy nợ (Debt/Equity hay D/E) lên mức rất cao là 6x so với giai đoạn 5 năm trước đó

Lý giải cho sự tăng trưởng đột biến này có thể là do thị trường nhà đất Trung Quốc nóng lên từ năm 2015, Evergrande có thêm tham vọng và quyết tâm bành trướng đế chế bất động sản của mình bằng cách vay nợ thêm để tích lũy quỹ đất và phát triển dự án mới. Nhưng hệ lụy của tham vọng tăng trưởng quá nhanh là lượng vay nợ ngày càng nhiều, và có thể dẫn tới việc mất cân bằng tài chính khi dòng tiền thu về từ các dự án cũ không đủ để bù đắp cho phần lãi vay & nợ gốc trái phiếu/vay đến hạn còn lãi vay ăn mòn lợi nhuận.

Để duy trì, gia tăng khối nợ vay và nghĩa vụ phải trả khổng lồ của mình, Evergrande phụ thuộc nhiều vào khả năng đảo nợ bằng các khoản vay – trái phiếu mới để thanh toán những khoản vay đáo hạn. Ở thị trường Trung Quốc thì việc này được thực hiện khá dễ dàng trong thời gian qua.

1.2 Phép màu từ thị trường nhà đất Trung Quốc

Nền kinh tế nhà đất đóng vai trò quan trọng trong tổng thể kinh tế Trung Quốc, khi mà các hoạt động xây dựng và phát triển nhà đất hiện chiếm tới gần 30% tổng GDP của nền kinh tế. Với tốc độ đô thị hóa trong giai đoạn trước, nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc khiến giá nhà đất của Trung Quốc liên tục tăng trong những năm vừa qua, với mức tăng trưởng từ 5 – 10% mỗi năm trong giai đoạn 10 năm gần đây. Nhìn dài hạn hơn, thì từ năm 1991 tới đây, giá nhà hầu như chỉ có tăng chứ không giảm, bất chấp các cú shock vĩ mô.

Nhờ đó, các công ty bất động sản hoàn toàn thoải mái để thực hiện tham vọng tăng trưởng nhanh của mình bằng đòn bẩy tài chính thông qua vay nợ. Thế nhưng, giá nhà đất liên tục tăng lại không đúng ý của nhà tạo lập thị trường – chính phủ Trung Quốc.

2. Kiểm soát thị trường bất động sản – một yếu tố đảm bảo “thịnh vượng chung” của Trung Quốc

2.1 Rủi ro bong bóng thị trường và định hướng của chính phủ Trung Quốc 

Với tốc độ tăng giá liên tục trong thời gian dài, thị trường nhà đất Trung Quốc rõ ràng là xuất hiện những dấu hiệu đáng lo ngại. Xu thế đô thị hóa gần bão hòa, tỷ lệ sở hữu nhà ở Trung Quốc ở mức cao nhất so với các quốc gia phát triển và việc GDP phụ thuộc quá nhiều vào hoạt động phát triển nhà đất cũng là rủi ro tiềm tàng cho nền kinh tế Trung Quốc khi mà tỷ trọng của phát triển nhà đất/GDP đạt mức 29% là cao hơn nhiều so với Tây Ban Nha, Ireland trước khủng hoảng 2011 hay so với Mỹ trước khủng hoảng nhà đất 2007.

Trong kỳ họp quốc hội lần thứ 19 của đảng cộng sản Trung Quốc, chủ tịch Tập Cận Bình đã tuyên bố “Nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ”. Với định hướng này, chính phủ Trung Quốc đã chính thức đưa lĩnh vực bất động sản vào tầm ngắm để kiểm soát, nhằm tránh các hệ lụy tới nền kinh tế và giảm thiểu mức độ bất bình đẳng trong xã hội. Giá nhà quá cao, tình trạng đầu cơ quá mức khiến bộ phận người dân có mức thu nhập trung bình – thấp, đặc biệt ở các thành phố lớn (cấp 1) của Trung Quốc ngày càng xa vời. Việc giá nhà vượt xa thu nhập của người dân là một dấu hiệu của sự bất bình đẳng trong xã hội mà Trung Quốc muốn giải quyết.

2.2 Thắt chặt tín dụng – Cây gậy của chính quyền Bắc Kinh với thị trường nhà đất

Sau nhiều nỗ lực bất thành kiềm chế đà tăng của giá bất động sản, chính phủ Trung Quốc trong năm 2020 và đầu năm 2021 đã ra hàng loạt chính sách để tìm cách kiềm chế rủi ro trên thị trường nhà đất và cắt giảm vốn tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản.

–   Đầu tháng 8/2020, NAFMII ban hành quy định chỉ cho các công ty bất động sản phát hành trái phiếu để tái cấp vốn chứ không được vay mới, và trị giá trái phiếu không vượt quá 85% giá trị khoản nợ gốc.

–    Ngày 20/8/2020, ngân hàng trung ương Trung Quốc (PBOC) triệu tập 12 công ty bất động sản hàng đầu (bao gồm cả Evergrande) và yêu cầu các công ty này phải đệ trình kế hoạch để giảm tỷ lệ vay nợ. Đồng thời, PBOC công bố 3 “lằn ranh đỏ” về các chỉ số tài chính để phân loại các công ty bất động sản bao gồm:

• Nợ phải trả/tổng tài sản (loại trừ khoản tiền đặt cọc)   < 70%,

• Net gearing = (tổng dư nợ – tiền)/ vốn chủ sở hữu < 1

• Tiền mặt/nợ ngắn hạn > 1x.

Từ ba tiêu chí này mà các nhà bất động sản sẽ được xếp hạng.

Tuy nhiên, chính sách này của Trung Quốc khiến thị trường tín dụng cho lĩnh vực bất động sản trở nên căng thẳng trong thời gian sắp tới, vì theo thống kê UBS đưa ra vào tháng 1/2021 thì chỉ có 6.3% các nhà phát triển bất động sản được xếp hạng bởi S&P Ratings đáp ứng đủ 3 tiêu chí lằn ranh đỏ của PBOC.

Đầu năm 2021, nhà chức trách Trung Quốc tiếp tục lần đầu tiên áp đặt mức trần vay nợ của các ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản ở mức 40% đối với các ngân hàng lớn nhất. Tổng cho vay thế chấp bất động sản ở các ngân hàng không được vượt quá 32.5% tổng dư nợ.

3. Bom nợ được kích hoạt như thế nào

3.1 Chuỗi domino các sự kiện tiêu cực liên tiếp dồn lên vua nợ

Với 3 lằn ranh đỏ được đưa ra vào tháng 8/2020, Evergrande lập tức được xếp hạng vào nhóm “Đỏ”. Đồng thời, thông điệp cứng rắn của Bắc Kinh cũng khiến các ngân hàng và các trái chủ rụt rè hơn, niềm tin vào đà tăng giá mạnh của thị trường nhà đất cũng bị hãm lại trong năm 2021.

Tháng 9/2020, một bức thư của Evergrande gửi chính quyền tỉnh Quảng Đông, trong đó có thừa nhận tập đoàn sẽ gặp khó khăn về thanh khoản trong năm 2021. Ngay sau tin đồn, giá cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande đều giảm mạnh.

Tháng 7/2021, ngân hàng Guangfa nhận được chấp thuận tòa án để phong tỏa khoản tiền ký quỹ 132 tỷ NDT (20.4 tỷ US$). Cùng trong tháng, chính quyền thành phố tỉnh Hồ Nam buộc Evergrande tạm ngưng việc bán nhà tại hai dự án bất động sản do nghi ngờ sử dụng vốn sai mục đích. Sau đó, 2 ngân hàng HSBC và Standard Chartered Bank ngưng gia hạn các khoản vay mới cho khách hàng mua hai dự án đang trong quá trình xây dựng của Evergrande ở Hongkong.

Trước những diễn biến bất lợi ấy, trong giai đoạn từ tháng 6 tới tháng 9 lần lượt Fitch, Moody’s và S&P liên tục hạ xếp hạng tín nhiệm của Evergrande xuống mức “rác” (junk).

Trong tháng 9/2021, cả thế giới đổ dồn sự chú ý vào việc trả lãi các khoản nợ của Evergrande. Tin tức báo chí dự đoán Evergrande không có khả năng trả các khoản này và cũng không thể trả tiền cho các nhà đầu tư cá nhân đã mua sản phẩm quản lý tài sản (MWP). Điều này khiến hàng trăm người tụ tập ở trụ sở tập đoàn ở Thâm Quyến để đòi lại tiền đầu tư.

3.2 Khi người khổng lồ cạn tiền 

Evergrande lâm vào khủng hoảng thiếu thanh khoản và nguy cơ mất khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợ ngắn hạn khi lượng tiền mặt và các tài sản ngắn hạn có thể chuyển đổi thành tiền là quá nhỏ so với các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn.

Trong năm 2021, Evergrande đã có nỗ lực nhằm cắt giảm bớt những khoản vay nợ bằng cách bán bớt các tài sản trị giá 8 tỷ USD ở mảng xe điện, HengTen, một ngân hàng địa phương và công ty bất động sản ở Hằng Châu. Họ cũng dùng chính các bất động sản để gán nợ cho các nhà cung cấp. Nhờ những nỗ lực giảm nợ vay từ 710 tỷ NDT (cuối năm 2020) xuống 570 tỷ NDT (tháng 6/2021) mà công ty này được nâng hạng lên mức “da cam” trong bảng xếp hạng của PBOC theo báo cáo tài chính 6 tháng 2021. Nhưng như thế vẫn là chưa đủ!

Dựa theo báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm của Evergrande, số tiền tập đoàn này cần trong 1 năm tới để thanh toán các nghĩa vụ của mình là 822 tỷ NDT (tương đương 125 tỷ US$) bao gồm 240 tỷ NDT nợ vay và 582 tỷ NDT phải trả cho nhà cung cấp. Và với nhiều nhà phân tích, đây là chưa tính tới các nghĩa vụ nợ ngoài bảng không thể hiện trong Báo cáo tài chính. Trong khi đó, số tiền mặt và các khoản phải thu của Evergrande chưa bằng 1 nửa số nợ (chỉ 52 tỷ USD), còn phần lớn giá trị các tài sản ngắn hạn là nằm ở khoản mục các dự án đang phát triển.

Cho dù Evergrande thông báo đã hoàn trả được khoản lãi trái phiếu vào tháng 9/2021 nhưng tương lai vẫn còn rất mờ mịt khi số tiền lãi trái phiếu 669 triệu USD từ nay tới cuối năm chỉ là phần nhỏ so với số tiền 7.4 tỷ USD trái phiếu mà Evergrande còn phải trả cho năm sau (theo Bloomberg). Chỉ một lần chậm trả nợ và điều khoản “vi phạm chéo” (Cross-default) được kích hoạt, cho phép tất cả các chủ nợ của các khoản vay hiện tại có quyền đòi lại tiền của mình và núi nợ sẽ sụp đổ theo.

3.3 Evergrande thoát hiểm bằng cách nào?

Ở điều kiện thông thường, Evergrande có thể vay mới để gối đầu trả gốc cho các khoản nợ cũ. Nhưng trong tình huống hiện nay, không ai dám chắc các ngân hàng nào sẽ tăng hạn mức tín dụng cho tập đoàn này.

Kênh trái phiếu vốn giúp Evergrande thu hút rất nhiều tiền (dư nợ 34 tỷ US$, chiếm gần 30% tổng dư nợ vào năm 2020) bây giờ sẽ gần như đóng băng, khi xếp hạng tín nhiệm của Evergrande xuống mức rác và giá trái phiếu đang được giao dịch ở mức giả định Evergrande vỡ nợ.

Kênh hút vốn của nhà đầu tư cá nhân (với dư nợ 6 tỷ US$) cũng đóng sập khi các nhà đầu tư ùn ùn đòi rút tiền khỏi sản phẩm quản lý tài sản sau những thông tin bất lợi trên báo chí.

Thanh lý các khoản đầu tư – Evergrande định niêm yết mảng nước đóng chai và du lịch để hút thêm tiền, nhưng những nghiệp vụ này sẽ mất nhiều thời gian và số tiền thu về không rõ ràng.

Gán nợ – bán lại quỹ đất và các dự án bất động sản: tập đoàn này đã cố dùng một số bất động sản để thanh toán cho nhà thầu và những nhà đầu tư cá nhân. Với quỹ đất 214 triệu mét vuông (có giá trị gốc là 70 tỷ US$) và phần giá trị xây dựng dở dang ước tính 197 tỷ US$ đây là khoản tiềm năng nhất để Evergrande giải quyết nợ nần. Tuy nhiên, khi các nhà bất động sản đều đang bị giới hạn tăng trưởng, và thông tin tiêu cực từ Evergrande, người mua tiềm năng hoàn toàn có thể chờ đợi thêm để mua lại tài sản với giá rẻ hơn ki Evergrande bị tuyên bố vỡ nợ.

Nói tóm lại, các giải pháp để Evergrande tự cứu mình là không nhiều mà thời gian thì không chờ đợi họ, khi các chủ nợ sẽ càng sốt sắng muốn rút chân khỏi núi nợ càng sớm càng tốt. Nhưng vì quy mô khổng lồ của Evergrande và ở quốc gia mà vai trò của Nhà nước là tối quan trọng như Trung Quốc, câu hỏi là chính phủ Trung Quốc sẽ làm gì?

4. Các khả năng Trung Quốc xử lý núi nợ Evergrande và tác động

4.1 “Too big to fail”?

Dù là doanh nghiệp BĐS thứ hai của Trung Quốc nhưng doanh số bán nhà của Evergrande chỉ chiếm 4% doanh số bán nhà tại Trung Quốc khi thị trường còn phân mảng.

Dù khối nợ 570 tỷ NDT là con số khổng lồ nhưng nó chỉ tương đương 0.35% tổng dư nợ tại hệ thống ngân hàng Trung Quốc. Khoản dư nợ 120 tỷ US$ của Evergrande liên quan tới 121 ngân hàng và 128 định chế tài chính khác nhau và đa số các định chế lớn không bị ảnh hưởng quá nhiều.

Hệ thống ngân hàng Trung Quốc đang khá ổn định với tỷ lệ nợ xấu chỉ là 1.76% và nợ cần chú ý là 2.36%. Trong lần stress test gần đây của PBOC, trường hợp nghiêm trọng nhất với thị trường bất động sản thì tỷ lệ nợ xấu chỉ tăng 0.15%.

Evergrande lại chỉ là doanh nghiệp tư nhân – 77% cổ phần nằm trong tay chủ tịch Xu Yiajin (người có lối sống xa hoa với biệt thự ở nhiều nơi – du thuyền và máy bay riêng. Điều này đi ngược lại định hướng “thịnh vượng chung” của Trung Quốc.

Việc cứu Evergrande sẽ gửi thông điệp “too big to fail” tới các công ty BĐS khác trên thị trường, tiếp tục thúc đẩy hành vi rủi ro đạo đức (moral hazard) để các công ty này cố gắng phình to để tới khi có rủi ro thì chính phủ sẽ cứu mình. Điều này sẽ gửi thông điệp sai tới thị trường BĐS và khiến nó tiếp tục vòng xoáy đầu cơ tăng giá diễn ra trong những năm qua.

4.2 Hay “not worth to bail”

Nếu không có chính sách phù hợp và để mặc Evergrande mất thanh khoản, chính phủ Trung Quốc sẽ đối diện với rủi ro sau đây:

Evergrande không thể tiếp tục xây dựng và hoàn thành các dự án nhà và mất khả năng trả nợ thì 1.5 triệu người đặt cọc tiền mua nhà với tập đoàn này sẽ không có nhà để ở, 70,000 nhà đầu tư sẽ mất tiền vì sản phẩm quản lý tài sản (WMP) và 200,000 nhân viên trực tiếp cùng với 3.8 triệu lao động gián tiếp sẽ có nguy cơ mất việc → bất ổn xã hội

Hàng trăm nhà cung cấp sẽ không được Evergrande thanh toán và dẫn tới tăng thêm nợ xấu cho ngân hàng khi những nhà cung cấp này chết chung với Evergrande

Các công ty BĐS khác: bom nợ Evergrande nếu phát nổ sẽ khiến giá nhà đất Trung Quốc bị ảnh hưởng – làm giá nhà chững lại, lượng giao dịch nhà đất có thể giảm và tác động tới cả thị trường.

Kinh tế Trung Quốc: 30% GDP là từ hoạt động liên quan tới nhà đất, nên một cuộc khủng hoảng mini thế này có thể ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc. Chưa kể, nếu Evergrande không thể trả nợ nước ngoài, xếp hạng tín nhiệm của các công ty Trung Quốc bị ảnh hưởng đáng kể. Cộng với việc trấn áp ở thị trường online business, giáo dục gần đây, thêm cú shock nữa khiến Trung Quốc mất điểm trong mắt nhà đầu tư nước ngoài

4.3 Thông điệp từ Bắc Kinh = “vỡ nợ có kiểm soát” 

Trong những ngày qua, những động thái của Bắc Kinh cho thấy họ đang hướng tới phương án “vỡ nợ có kiểm soát” cho Evergrande.

PBOC liên tục bơm thanh khoản vào thị trường để đảm bảo ổn định tâm lý và thanh khoản trên thị trường tài chính.

Trung Quốc tuyên bố Evergrande “phải tìm cách để xử lý các khoản nợ bằng US$” – thông điệp đưa ra là chính phủ sẽ không can thiệp giải quyết các khoản trái phiếu – nợ bằng US$ (mà chủ nợ là các tổ chức – định chế tài chính nước ngoài).

Các ngân hàng lớn của Trung Quốc lần lượt có các động thái gia hạn nợ, trích lập dự phòng nợ xấu cho các khoản dư nợ với Evergrande.

Như vậy, nếu theo định hướng “thịnh vượng chung” của Bắc Kinh, chính phủ sẽ không để Evergrande sụp đổ hoàn toàn vì hệ lụy tới bất ổn xã hội – gián đoạn bất thường trên thị trường bất động sản có thể dẫn tới rủi ro hệ thống. Vì thế, khả năng giải pháp của Bắc Kinh sẽ là:

Các khoản vay của các ngân hàng trong nước dành cho Evergrande có thể được gia hạn để tập đoàn có thể tiếp tục tồn tại và hoàn thành các dự án bất động sản của mình.

Cũng không loại trừ khả năng các công ty BĐS khác của Trung Quốc sẽ mua lại một phần các dự án dở dang của Evergrande để hoàn thành và đảm bảo có nhà cho 1.5 triệu người đã đặt tiền mua nhà của Evergrande.

Các tài sản sẽ được bán dần để trả – với ưu tiên là dành cho những nhà đầu tư cá nhân. Còn lại, những ngân hàng, định chế tài chính của Trung Quốc sẽ chấp nhận bị thiệt hại ít nhiều trong trường hợp này.

Câu hỏi khó đoán nhất là với khoản dư nợ US$ với các định chế tài chính nước ngoài – có vẻ như Bắc Kinh cũng sẵn sàng buông qua thông điệp kể trên. Như vậy, rủi ro là các định chế tài chính nước ngoài sẽ chịu tổn thất vì Evergrande nhưng ngược lại hình ảnh môi trường đầu tư của Trung Quốc cũng ít nhiều bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, điều này cũng chỉ là phỏng đoán. Như CIO mảng global fixed income của BlackRock chia sẻ “Chính phủ Trung Quốc có hệ thống vận hành khó đoán và thường thì bạn sẽ không thể đoán được họ sẽ làm gì cho tới khi bạn nhận được câu trả lời chính thức từ phía họ”.

4.4 Tác động của Evergrande tới thị trường thế giới 

Trong thời điểm hiện tại, thị trường thế giới có vẻ chưa chịu nhiều ảnh hưởng từ Evergrande và có vẻ viễn cảnh về một black swan cho thị trường tài chính thế giới còn xa vời, cho dù đã có một số tác động nhất định với thị trường châu Á.

Vì hoạt động Evergrande chỉ gói gọn ở Trung Quốc nên tác động trực tiếp tới thị trường thế giới là không đáng kể (kể cả chủ tịch FED Jerome Powell cũng chưa thấy liên quan gì tới Mỹ). Tuy nhiên, những hệ lụy có thể xảy ra về sau, khi mà rủi ro tăng lên với thị trường BĐS Trung Quốc ảnh hưởng tới GDP của nền kinh tế số 2 thế giới và tác động tới tăng trưởng kinh tế toàn cầu.

Khi Evergrande đối mặt với rủi ro mất thanh khoản, giá trái phiếu high-yield bond ở thị trường châu Á giảm mạnh. Vụ việc của Evergrande có thể làm các nhà đầu tư nước ngoài cẩn trọng hơn với thị trường châu Á → chi phí vay vốn cho các công ty BĐS ở châu Á tăng thêm và khả năng huy động vốn giảm xuống.

Với TTCK thế giới, vụ việc Evergrande chưa có nhiều ảnh hưởng ngoại trừ thị trường Hongkong khi mà HANGSENG index giảm 3% trong ngày thứ hai sau khi các thông tin về khả năng vỡ nợ được nêu ra trên báo chí. Thị trường thế giới giảm mạnh vào ngày thứ hai nhưng đã hồi phục mạnh mẽ trở lại suốt cả tuần.

4.4 Việt Nam có bom nợ bất động sản nào không?

Việt Nam có điểm tương đồng với Trung Quốc, chỉ là đi sau nước bạn một thời gian. Cùng xuất phát điểm mở cửa kinh tế, thu hút FDI và định hướng nền kinh tế mở phụ thuộc vào xuất khẩu, với cơ cấu dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa nhanh, Việt Nam là thiên đường cho nền kinh tế đất, khi mà giá đất giá nhà chỉ có tăng không bao giờ giảm. Người dân kiếm được tiền là có tư tưởng tích trữ đất, mua nhà làm của để dành. Chính vì thế, các doanh nghiệp BĐS của Việt Nam đa phần làm ăn rất hiệu quả và cũng dựa nhiều vào mô hình sử dụng đòn bẩy tài chính. Câu hỏi đặt ra là liệu có một Evergrande nào ở Việt Nam không và có vẻ câu trả lời là chưa cần lo lắng tại thời điểm này.

Nếu xét theo cơ cấu tài chính vào 30 tháng 6 năm 2021, chúng tôi đánh giá các doanh nghiệp BĐS hàng đầu Việt Nam theo 3 lằn ranh đỏ ở bảng dưới đây. Trong nhóm này, duy nhất có NVL (Novaland) – màu Cam và VCG (Vinaconex) (có các chỉ số tiệm cận ngưỡng nguy hiểm) là có các chỉ số tài chính tương đối rủi ro hơn so với các doanh nghiệp còn lại. Tỷ lệ đòn bẩy nợ của các doanh nghiệp Việt Nam cũng thấp hơn và chỉ có rủi ro thanh toán tức thời khi tỷ lệ tiền/nợ ngắn hạn hầu hết < 1. Thêm một yếu tố nữa là đòn bẩy nợ của các doanh nghiệp Việt Nam cũng khá hơn nhiều so với Evergrande.

Nguồn: tính toán trên số liệu BCTC 6 tháng 2021 trích từ dữ liệu FireAnt

Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn ở Việt Nam là thị trường trái phiếu dành cho bất động sản. Do mặt bằng lãi suất ngân hàng thấp nên dòng tiền nhàn rỗi của dân chảy mạnh vào các kênh có mức sinh lời cao hơn, một trong số đó là trái phiếu doanh nghiệp.

Thị trường đã tăng trưởng 30% /năm trong 10 năm gần đây – nằm trong top tăng trưởng ở châu Á, trong đó các doanh nghiệp BĐS đứng thứ hai – chỉ sau ngân hàng trong việc huy động tiền qua kênh trái phiếu. Chỉ riêng 8 tháng đầu năm 2021, tổng trị giá phát hành trái phiếu BĐS ở Việt Nam là 4.6 tỷ US$,

Tài sản đảm bảo không an toàn: 21.6% dư nợ trái phiếu phát hành năm 2021 là không có tài sản đảm bảo. Một phần khác được đảm bảo bằng cổ phiếu của doanh nghiệp – điều không có ý nghĩa vì khi doanh nghiệp đã vỡ nợ thì cổ phiếu lúc đó chỉ là tờ giấy vô giá trị.

Nhà đầu tư chưa có công cụ đánh giá rủi ro trái phiếu vì chưa có cơ quan xếp hạng tín nhiệm kèm theo tâm lý chủ quan vì chưa có vụ vỡ nợ trái phiếu nào được ghi nhận ở Việt Nam.

Việc sử dụng tiền sau khi huy động trái phiếu còn mù mờ – dễ phát sinh rủi ro đạo đức khi tiền thu từ đợt phát hành có thể bị sử dụng sai mục đích mà không được giám sát như tiền vay ngân hàng.

Bong bóng đầu cơ đất khiến giá đất, giá nhà đang ở mức cao – tiềm ẩn rủi ro thị trường đóng băng hoặc suy thoái trong giai đoạn tiếp theo sau khi COVID tác động mạnh tới nền kinh tế.

Tất cả điều đó có thể khiến khiến ma trận trái phiếu trở thành bom nợ tiềm tàng trong tương lai mà các nhà quản lý ở Việt Nam cần phải có biện pháp theo dõi, giám sát và đưa ra chính sách quản lý phù hợp.

5. Những bài học rút ra dành cho nhà đầu tư 

Evergrande là một vụ liquidity crisis điển hình của các doanh nghiệp quá tham vọng bành trướng mà không chú ý đúng mức tới cân bằng trong việc sử dụng vốn. Từ case study này, chúng ta có thể rút ra nhiều bài học cho mình khi mua cổ phiếu, trái phiếu của doanh nghiệp BĐS hoặc đặt tiền mua nhà các dự án bất động sản.

Phải chọn doanh nghiệp có cơ cấu tài chính lành mạnh là rất quan trọng. Trong trường hợp Evergrande, doanh nghiệp này vẫn chưa hề thua lỗ năm nào trong suốt thời gian qua, nên nếu chỉ nhìn vào con số lợi nhuận thì sẽ thấy doanh nghiệp này vẫn rất ổn. Tuy nhiên, nếu tập trung phân tích chất lượng tài sản và khả năng thanh khoản thì sẽ thấy vấn đề của doanh nghiệp.

Rủi ro quản trị và cơ cấu cổ đông là yếu tố không thể xem nhẹ. Trong suốt giai đoạn phình to vì nợ, tỷ phú Xu vẫn đều đặn trả mức cổ tức bằng tiền mặt cho cổ đông, mà người hưởng lợi lớn nhất chính là Xu. Việc liên tục trả cổ tức như vậy khiến Evergrande lún sâu vào nợ nần – và các ngân hàng/trái chủ là người lãnh chịu hậu quả. Với tỷ lệ sở hữu lên tới 77%, chủ tịch Xu hoàn toàn quyết định hướng phát triển của tập đoàn mà ít chịu tác động từ các cổ đông khác.

Rủi ro đạo đức: khi việc huy động tiền tương đối dễ dàng, tập đoàn Evergrande đã đầu tư rất nhiều sang các mảng kinh doanh không cốt lõi như thể thao, truyền hình, thương mại điện tử và xe điện mà hiệu quả thì không rõ ràng còn gánh nặng nợ nần tăng lên.

High return = high risk: khi các nhà đầu tư mua sản phẩm quản lý tài sản (WMP) của Evergrande phát hành vào năm 2019, họ được hứa mức lợi tức 12%, túi Gucci và máy lọc không khí Dyson. Nếu họ nhìn vào báo cáo tài chính của Evergrande, ít ra họ sẽ hình dung được vì sao Evergrande lại hào phóng với họ đến vậy.

Cẩn trọng với các chiêu khuyến mãi push sale: tháng 9/2020, để giải quyết vấn đề thanh khoản, Evergrande khuyến mãi đặc biệt giảm giá sản phẩm nhà 30%. Những nhà đầu tư tranh thủ mua nhà của Evergrande vào lúc đó thì bây giờ hẳn sẽ rất lo lắng vì không biết bao giờ mình mới được nhận nhà. Ở Việt Nam đã từng có rất nhiều nhà đầu tư đóng 100% tiền để mua dự án Usilk City trong khi công trình còn đang làm móng và xây thô vì những chiêu khuyến mãi đặc biệt. Hậu quả là tới ngày nay, nhiều gia đình mất tiền mà vẫn chưa nhận được nhà của mình.

Lời kết 

Số phận của Evergrande vẫn chưa rõ ràng vào thời điểm hiện tại khi các khoản nợ gốc đáo hạn vào quý 1/2022 mới là liều thuốc thử thực sự về khả năng default của Evergrande và hành động của chính phủ Trung Quốc. Cũng chưa ai biết liệu Evergrande sẽ có trở thành Lehmann Brothers của Trung Quốc, gây ra rủi ro cho hệ thống ngân hàng, thị trường bất động sản Trung Quốc và tạo ra hiệu ứng domino tới thị trường tài chính quốc tế ra sao. Tuy nhiên, ở góc độ nhà đầu tư, chúng ta cần phải lưu ý tới những diễn biến của sự kiện này và quan sát xem liệu Evergrande có là catalyst cho một black swan trên thị trường tài chính toàn cầu hay không trong thời gian tới.

*Miễn trách: Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của tác giả Minh Nguyễn và thuộc bản quyền của Misa Academy. Bài viết không hề đưa ra bất kỳ khuyến nghị/cảnh báo nào liên quan tới các cổ phiếu bất động sản ở Việt Nam và tác giả cũng không hề có bất kỳ lợi ích nào liên quan tới các công ty bất động sản được nêu trong bài.