Đất nền là gì? Hướng dẫn đầu tư dự án đất nền cho người mới bắt đầu

Đầu tư dự án đất nền có tiềm năng sinh lời cao, có khi lên tới 14.7% nhưng đổi lại, bạn có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý. Vậy có nên đầu tư đất nền không? Làm thế nào để đầu tư đất nền hiệu quả? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

1. Tổng quan thị trường dự án đất nền

1.1. Đất nền là gì? 3 loại đất nền thường gặp hiện nay

Thông thường, mảnh đất bạn mua để xây nhà sẽ là đất nền vì mảnh đất đó chưa chịu tác động nào của con người. Nhưng đó không phải là loại đất nền duy nhất. Vậy tổng quan nhất, đất nền là gì?

Nhìn chung, đất nền là những lô đất nguyên vẹn, chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như đào bới, san lấp hay khởi công xây dựng.

Đất nền được chia thành nhiều loại dựa trên mục đích sử dụng, nhưng phổ biến nhất là đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.

Nhìn chung, đất nền dự án và đất nền liền kề là loại đất đáng đầu tư hơn vì pháp lý minh bạch hơn và được chú trọng phát triển về hạ tầng, tiện ích xung quanh hơn. Nhờ vậy mà đầu tư 2 loại đất nền này sẽ an toàn hơn và nhiều khả năng sinh lời hơn đất nền thổ cư.

Dưới đây là bảng so sánh chi tiết 3 loại đất nền này cho bạn tham khảo:

1.2. Xu hướng đầu tư dự án đất nền hiện nay

Thị trường đất nền luôn là một thị trường tương đối sôi động, chỉ sau căn hộ chung cư. Ví dụ, trong thời kỳ COVID-19, dù nguồn cung và tính thanh khoản của đất nền có sụt giảm theo xu hướng chung của thị trường bất động sản, giá đất lại có xu hướng tăng.

Về giá cả:

Theo báo cáo của JLL, ở thành phố Hồ Chí Minh, giá đất nền tăng lên tới 14.7% do các dự án mới mở có mức giá cao và các dự án cũ tăng giá trở lại. Ở thành phố Hà Nội, nơi tập trung các đại đô thị như Gia Lâm, Hoàng Mai, Hoài Đức đều có giá đất nền tăng nhanh.

Theo báo cáo 2020 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, một số vùng ven các khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang cũng tăng giá mạnh. Tuy nhiên, trong báo cáo, họ cũng lưu ý về tình trạng giá đất tăng do đầu cơ vì không nhiều dự án mới mở ra.

Về nguồn cung và tính thanh khoản:

Nhìn chung, nguồn cung và tính thanh khoản có xu hướng sụt giảm trong thời kỳ COVID-19. Một ví dụ tiêu biểu nhất cho xu hướng này chính là sự vắng bóng của đất nền mới tại thành phố Hồ Chí Minh:

Biểu đồ nguồn cung và tiêu thụ dự án mới tại thành phố Hồ Chí Minh

(Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam)

Có thể thấy, trong biểu đồ trên, nguồn cung đất nền mới của thành phố Hồ Chí Minh đã chạm đáy trong Quý 3/2020. Bên cạnh đó, mức độ tiêu thụ suy giảm cho thấy khả năng thanh khoản của đất nền đang chậm lại.

Biểu đồ nguồn cung và tiêu thụ dự án mới tại các tỉnh giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh

(Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam)

Tuy nhiên, khi so sánh giữa thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh, có thể thấy nguồn cung và khả năng thanh khoản của đất nền ở các tỉnh giáp ranh vượt trội hơn hẳn thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Chuyên gia kinh tế tài chính, PGS.,TS. Đinh Trọng Thịnh, xu hướng dịch chuyển đầu tư từ vùng trung tâm ra các vùng ven, vùng vệ tinh khiến việc quy hoạch phát triển khu dân cư, khu đô thị ở đây sôi động hơn.

Kết hợp với biểu đồ ở trên, chúng ta có thể thấy rằng đất nền ở tỉnh, ở vùng ven là khoản đầu tư đáng cân nhắc trong thời điểm tới.

1.3. Đầu tư đất nền dự án – hình thức đầu tư dài hạn hấp dẫn nhưng tương đối rủi ro

Đầu tư đất nền dự án luôn là hình thức đầu tư dài hạn tương đối hấp dẫn so với các loại bất động sản khác. Theo khảo sát của báo Tài nguyên & Môi trường, giá đất nền ở khu vực có dự án khu đô thị lớn thường tăng tới 30 – 40% sau 3 – 4 năm.

Tuy nhiên, đây là hình thức đầu tư bất động sản mang nhiều rủi ro hơn hẳn các loại bất động sản khác như chung cư, nhà phố, shophouse. Người mới đầu tư đất nền không chỉ dễ vướng phải các vấn đề pháp lý mà còn dễ sa vào các bẫy sốt đất ảo.

Để tránh các vấn đề về pháp lý và tỉnh táo trước các bẫy sốt đất ảo, bạn hãy tham khảo phương pháp đầu tư đất nền dự án dưới đây.

2. Phương pháp đầu tư dự án đất nền hiệu quả

Bước 1: Chọn vị trí của dự án đầu tư

Vị trí là yếu tố cốt lõi nhất quyết định khả năng sinh lời và tính thanh khoản của bất động sản nói chung và đất nền nói riêng. Dựa trên các xu hướng hiện nay, có 3 vị trí bạn cần cân nhắc khi đầu tư đất nền dự án:

Quanh các dự án khu công nghiệp:

Nhờ hiệp định thương mại EVFTA và khả năng kiểm soát dịch tốt, Việt Nam đang là nơi đón đầu xu hướng chuyển dịch các nhà máy sản xuất.

Nhu cầu nhà ở cho công nhân và các dịch vụ phụ trợ khu công nghiệp sẽ gia tăng và vì thế, đất nền quanh các dự án khu công nghiệp sẽ được lợi về cả giá cả và thanh khoản.

Cụ thể, ở miền Bắc, bạn có thể cân nhắc các vùng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương. Ở miền Trung, bạn có thể cân nhắc thành phố Đà Nẵng. Ở miền Nam, bạn có thể cân nhắc Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là những nơi có nhu cầu và giá thuê đất công nghiệp tăng cao.

Biểu đồ giá thuê đất công nghiệp tại một số thành phố trọng điểm

(Nguồn: Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý 3/2020 của CBRE)

Quanh các dự án khu đô thị ở tỉnh và vùng ven:

Trong phân tích về xu hướng chung của đất nền dự án, có thể thấy vị trí này đang có lợi về cả giá cả, thanh khoản và nguồn cung. Vì vậy, đây cũng là một phân khúc đáng đầu tư trong thời gian tới.

4 huyện có tiềm năng lên quận tại thành phố Hà Nội:

Cuối tháng 10/2019, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt đề án đầu tư xây dựng 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Đan Phượng thành quận đến năm 2025. Nhờ đó, tính thanh khoản của đất nền khu vực này đang có xu hướng tăng và rủi ro về sốt đất ảo không quá lớn.

Ngoài ra, khi lựa chọn vị trí, khu vực để đầu tư, bạn nên cân nhắc thêm về giá đất hiện tại của khu vực đó. Giá tối thiểu của mỗi m2 đất cần cao gấp đôi giá của một m2 xây dựng để đảm bảo tốc độ đô thị hóa của khu vực này nhanh.

Bước 2: Định giá đất nền trước khi mua

Trước khi đi sâu vào lựa chọn dự án và miếng đất để đầu tư, bạn nên biết cách định giá đất nền để tránh được các bẫy sốt đất ảo. Dưới đây là 4 phương pháp định giá đất nền để bạn tham khảo:

So sánh với giá đất nền lân cận: Bạn chỉ nên mua đất nền khi miếng đất đó có giá bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.

Tham khảo giá từ các ngân hàng: Đây là nguồn thẩm định giá đất tương đối uy tín. Vì ngân hàng thường phải thẩm định giá đất để xác định hạn mức cho vay đối với người vay vốn thế chấp tài sản.

Tham khảo giá từ các công ty bất động sản: Vì các công ty bất động sản cần thông tin để tư vấn cho các nhà đầu tư nên họ thường có cái nhìn tương đối tổng quát về giá đất cho bạn tham khảo.

Xem bảng giá đất quy định bởi UBND thành phố: Dù giá đất theo quy định thường không phản ảnh chính xác giá thị trường nhưng việc tham khảo bảng giá đất sẽ giúp bạn nhìn thấy xu hướng thay đổi và mặt bằng chung của giá đất trong khu vực để bạn có thể định giá chính xác hơn.

Bước 3: Lựa chọn dự án đất nền

Để lựa chọn được dự án đất nền tiềm năng nhất, bạn nên cân nhắc cả về khả năng sinh lời của dự án và tính pháp lý của dự án.

Về khả năng sinh lời của dự án: Bạn nên khảo sát thực tế khu dân cư, kết nối giao thông và tiện ích của khu vực dự án đó.

Với khu dân cư: Nên chọn những nơi dân cư đông đúc để đảm bảo tính thanh khoản về sau. Khi khảo sát khu dân cư, bạn nên đi vào thời điểm tan tầm từ 20h – 21h. Vào thời điểm đó, bạn có thể kiểm tra chính xác nhất mức độ sôi động của khu dân dư.

Với kết nối giao thông: Nên chọn nơi giao thông thuận tiện, nằm ở các trục đường phát triển.

Với tiện ích: Nên chọn các nơi có nhiều tiện ích như trung tâm thương mại, công viên, siêu thị.

Về tính pháp lý của dự án: Bạn nên lựa chọn dự án đất nền có chủ đầu tư uy tín là bước đầu tiên để giảm thiểu các rủi ro pháp lý về sau.

Cụ thể hơn, bạn cần cân nhắc 3 yếu tố sau để đánh giá mức độ uy tín của chủ đầu tư:

1. Năng lực tài chính của chủ đầu tư qua các báo cáo tài chính gần nhất

2. Uy tín truyền thông của chủ đầu tư trên các mặt báo

3. Chất lượng các dự án trước đây của chủ đầu tư.

Bước 4: Lựa chọn đất nền tiềm năng

Để tìm được miếng đất có khả năng sinh lời cao, bạn cần cân nhắc các tiêu chí sau:

Vị trí của miếng đất: Miếng đất nên nằm trên các trục giao thông quan trọng, trong khu vực đang phát triển về cơ sở hạ tầng và tiện ích như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, công viên.

Hình dáng miếng đất: Tốt nhất là các miếng đất có hình dáng tương đối vuông vức và có tỷ lệ dài rộng hợp lý. Ví dụ về tỷ lệ (dài : rộng) được nhiều người ưa thích là 3:2.

Bước 5: Kiểm tra pháp lý của đất nền

Yếu tố pháp lý là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyền cấp sổ đỏ, quyền sở hữu đất và tính thanh khoản của miếng đất bạn mua. Vì vậy, bạn luôn cần kiểm tra kỹ càng các giấy tờ căn bản dưới đây để đảm bảo tính pháp lý của miếng đất:

Dưới đây là một số vấn đề pháp lý thường gặp khi đầu tư đất nền và cách để tránh các rủi ro về pháp lý đó:

Bước 6: Cân nhắc về làm Hợp đồng góp vốn mua đất nền

Trước khi quyết định góp vốn mua đất, bạn nên cân nhắc về các ưu điểm và khuyết điểm của hình thức này để cân đối với tình hình tài chính và kiến thức đầu tư của mình.

Về ưu điểm khi góp vốn mua đất nền dự án:

Về tài chính, bạn sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính vì không phải mua cả miếng đất lên tới hàng tỷ đồng. Bên cạnh đó, việc góp vốn mua đất còn giúp bạn tăng tổng chi phí đầu tư và lựa chọn được những miếng đất có khả năng sinh lời cao hơn.

Về kiến thức đầu tư, thông qua trao đổi với nhiều người, bạn sẽ có kiến thức đầu tư tốt hơn và sáng suốt hơn trong việc đưa ra quyết định, nhất là khi bạn góp vốn với những người đã có nhiều kinh nghiệm mua đất nền dự án.

Về khuyết điểm khi góp vốn mua đất nền dự án:

Về quyền định đoạt quyền sử dụng đất, bạn sẽ không được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay sử dụng vào mục đích khác với thỏa thuận khi chưa có sự đồng ý của những người góp vốn khác. Điều này có thể gây ra tranh chấp và cản trở khi bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về quyền sở hữu, chỉ có một người được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi xảy ra tranh chấp, người không được đứng tên dễ mất trắng.

Tùy vào năng lực tài chính và kinh nghiệm đầu tư, bạn có thể cân nhắc tới hình thức góp vốn này. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro trong quá trình góp vốn mua đất nền, bạn nên làm Hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án.

Bước 7: Tìm hiểu thủ tục chuyển nhượng đất nền

Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo Điều 72 Nghị định 43/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bước 8: Cân nhắc về vấn đề vay vốn đầu tư dự án đất nền

Đầu tư đất nền thường phải sang tay nhiều nhà đầu tư rồi mới đến tay người sử dụng (3 – 4 năm) và nếu miếng đất thật sự tiềm năng thì mới hưởng lãi từ 30 – 40%. Vì vậy, các nhà đầu tư nên xác định việc đầu tư đất nền là đầu tư dài hạn và cân đối về sức ép của lãi vay.

Để vay vốn hiệu quả, bạn nên đảm bảo vốn vay không vượt quá 50% giá trị bất động sản và lựa chọn ngân hàng có lãi suất cho vay thấp nhất để giảm gánh nặng chi trả. Dưới đây là 5 ngân hàng có lãi suất cho vay thấp nhất hiện nay:

** Bảng lãi suất trên chỉ mang tính tham khảo trong thời điểm dịch COVID-19 nửa cuối năm 2020. Thông thường, lãi suất cho vay sẽ chênh lên từ 0.2-0.3%. Để cập nhật lãi suất cho vay chính xác nhất, hãy vào website chính thức của các ngân hàng.

Để biết thêm chi tiết về cách vay tiền mua đất hiệu quả nhất, bạn có thể tham khảo tại hướng dẫn vay tiền ngân hàng mua nhà.